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摘要：城鎮(zhèn)土地使用稅如何申報繳納？最關(guān)鍵的問題來了，這個城鎮(zhèn)土地使用稅怎么交呢？首先我們要確定稅率和計稅單位。對于房開企業(yè)來說，城市土地使用稅是繞不開的，城鎮(zhèn)土地使用稅如何申報繳納？如何計算？

開篇先引用一下《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，2006年12月31日修改了一次，最近的一次是2013年12月4日國務(wù)院第32次常務(wù)會議進行了部分修改。

城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。

目的是為了啥？促進土地的合理使用，調(diào)節(jié)土地級差收入，也有利于籌集地方財政資金。

納稅義務(wù)人：城市、縣城、建制鎮(zhèn)，工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。

最關(guān)鍵的問題來了，這個城鎮(zhèn)土地使用稅怎么交呢？首先我們要確定稅率和計稅單位。

城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城，建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。

1.    大城市1.5~30元；

2.    中等城市 1.2~24元

3.    小城市 0.9~18元

4.    縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12元。

那啥是大城市，啥是小城市��？在這里給出一個標(biāo)準(zhǔn)，國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。

那計稅依據(jù)呢？

1.由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準(zhǔn)。

2.如果未測量，以土地使用證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。

3.如果還沒有發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人自己申報土地面積，后期再做調(diào)整。

由于房地產(chǎn)企業(yè)一般分期開發(fā)、分批次分樓棟交房，此時如果按照每半年或者每季季度計算一次土地使用稅，則會導(dǎo)致已經(jīng)交付的房子部分時間內(nèi)仍然在繳納土地使用稅，因此逐月統(tǒng)計已交付面積采用按月遞減。

可以采用以下公式：

每月應(yīng)納土地使用稅=開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積*（1-截止上月末累計銷售商品房交付使用的建筑面積/商品房可售總建筑面積）*土地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)/12

在實務(wù)中，這個最好是搞一個臺賬。

首先使用權(quán)的面積我們是知道的，總計容面積我們也能獲取到（從圖紙中）。

首先我們得到了一個占地面積與總計容面積的比例。

大家在回到上面的公式，是不是容易理解多了？

在這里有兩個比較熱點的問題，我們來說明一下。

問：企業(yè)取得土地使用證或已簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，但由于政府動遷不及時等原因，政府沒有按照合同約定時間將土地交付給受讓者，其土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

答：根據(jù)《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》，對于這種情況，土地受讓人應(yīng)與出讓者簽訂補充協(xié)議（或重新簽訂協(xié)議），重新明確交付土地的時間，或由當(dāng)?shù)卣�府出具有關(guān)證明資料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)后，可按照補充協(xié)議或當(dāng)?shù)卣�府證明資料的時間確認(rèn)土地使用稅納稅業(yè)務(wù)時間。

問：公司與土地主管部門的土地出讓行為因拆遷延期，造成超出了合同簽訂的時間，該土地使用稅如何繳納？

安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號

對以有償方式取得土地使用權(quán)，因政府拆遷等原因未能按時間交付使用的，在未辦理土地使用權(quán)屬證明前，以其與土地管理部門簽訂的補充合同、協(xié)議或者以政府相關(guān)職能部門的補充證明上注明的交付土地時間的次月起計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

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