摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購買土地，建房，銷售，購買階段，持有階段，銷售階段，每個(gè)階段交的稅是不一樣的，房地產(chǎn)開發(fā)商都需要繳納哪些稅和費(fèi)？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要交什么稅？稅率多少？ 一、房地產(chǎn)開發(fā)商都需要繳納哪些稅 1.契稅 建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。 2.營(yíng)業(yè)稅 自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動(dòng)產(chǎn)的5％稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。 3.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和3％的教育費(fèi)附加。城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。 4.城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)開發(fā)商使用國(guó)有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額計(jì)繳。 年應(yīng)納稅額＝計(jì)稅土地面積（平方米）×適用稅額 土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 5.房產(chǎn)稅 以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅。 應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)余值×（1－10％～30％）×1.2％ 房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2003] 89號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出之前不征收房產(chǎn)稅；但售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。 6.車船使用稅 以擁有自用的應(yīng)稅車船適用的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)、年稅額分別計(jì)稅。車船使用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使用稅稅額是每年每輛60～320元，由納稅人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。納稅人所在地，對(duì)單位是指經(jīng)營(yíng)所在地，對(duì)個(gè)人是指住所所在地。 7.土地增值稅 以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。 計(jì)算公式： 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納土地增值稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率 土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 土地交易環(huán)節(jié)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率： 
一般我們?cè)趯?shí)際工作中都會(huì)采用速算扣除法進(jìn)行計(jì)算，具體如下： 1、需要扣除的增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的50%，計(jì)算公式如下： 土地增值稅稅額=增值額×30% 2、需要扣除的增值稅額超過扣除項(xiàng)目金額的50%，但是沒有超過100%的計(jì)算公式如下： 土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5% 3、需要扣除的增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%，但沒有超過200%的計(jì)算公式如下： 土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15% 4、需要扣除的增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的計(jì)算公式如下： 土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% 公式中的5%、15%、35%分別為二、三、四級(jí)的速算扣除系數(shù)。 企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免納土地增值稅。 納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 8.印花稅 書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳印花稅。 9.企業(yè)所得稅 應(yīng)納企業(yè)所得稅額＝（收入總額－稅法準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額）×適用稅率 稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實(shí)行按年計(jì)算，分期（月或季）預(yù)繳，月份或季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。 10.個(gè)人所得稅 個(gè)人獨(dú)資或合資企業(yè)，按個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得的應(yīng)稅稅目，計(jì)繳個(gè)人所得稅。 應(yīng)納稅額＝（全年收入總額－成本費(fèi)用以及損失）×適用稅率－速算扣除數(shù) 個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)納的個(gè)人所得稅，按年計(jì)算，分月預(yù)繳，由納稅人在次月7日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后3個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。 二、地產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用明細(xì) 1.征地、拆遷階段 地形勘測(cè)費(fèi)；征用土地補(bǔ)償費(fèi)；附著物補(bǔ)償費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）；林地補(bǔ)償費(fèi)；森林植被恢復(fù)費(fèi)；林地同意使用砍伐費(fèi)；使用林地評(píng)估費(fèi)；耕地占用稅；耕地開墾費(fèi)；新菜地、魚塘開發(fā)建設(shè)基金；村民社�；�；征地管理費(fèi)；征地查勘測(cè)量費(fèi)；拆遷管理費(fèi)；臨遷補(bǔ)助費(fèi)；城市增容費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)階段；土地手續(xù)階段；用地預(yù)審附圖費(fèi)；土地勘測(cè)費(fèi)；摘牌交易服務(wù)費(fèi)；土地使用權(quán)出讓金（地價(jià)）；土地使用權(quán)出讓合同契稅；土地閑置費(fèi)；地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)；購買地形圖費(fèi)；套圖費(fèi)用。 2.總規(guī)階段 交通評(píng)估費(fèi)；調(diào)規(guī)可行性研究費(fèi)；公示公證費(fèi)；公示牌制作費(fèi)；專業(yè)報(bào)建；環(huán)境評(píng)價(jià)咨詢費(fèi)；人防易地建設(shè)費(fèi)；規(guī)劃報(bào)建；放線測(cè)量費(fèi)；公示費(fèi)（含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）；市政設(shè)施配套費(fèi)；設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招投標(biāo)；招投標(biāo)評(píng)標(biāo)費(fèi)；場(chǎng)地使用費(fèi)；交易服務(wù)費(fèi)；初步設(shè)計(jì)審查；審查費(fèi)用；專家費(fèi)；會(huì)議費(fèi)；施工許可證；施工圖審查費(fèi)；工程定額編制費(fèi)；質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安監(jiān)費(fèi)；勞保金；散裝水泥基金；印花稅；新型墻體材料基金；農(nóng)民工社會(huì)工商保險(xiǎn)；預(yù)售證；門牌號(hào)碼制作費(fèi)；郵箱制作費(fèi)；樓盤名、路名登報(bào)費(fèi)；制作路牌費(fèi)；面積測(cè)繪費(fèi)；規(guī)劃驗(yàn)收階段；驗(yàn)線費(fèi)；公示費(fèi)（含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）；公示費(fèi)（含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）；違章處罰；大確權(quán)；房屋測(cè)繪費(fèi)；確權(quán)查冊(cè)費(fèi)；補(bǔ)交出讓金；房地產(chǎn)銷售交易階段；印花稅；繳交稅費(fèi)；房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)；其他費(fèi)用； 工商注冊(cè)費(fèi)；工商年檢費(fèi)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用組成 對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 �。ㄒ唬╅_發(fā)成本 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知[部分廢止] 國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào) 提示—— 1、依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第2號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，本法規(guī)第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定廢止。 2、依據(jù)財(cái)稅[2006]186號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知，自2007年1月1日起本法規(guī)第二條第四項(xiàng)條款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定廢止。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，涉及房地產(chǎn)稅收的政策問題日益增多，經(jīng)調(diào)查研究和廣泛聽取各方面的意見，現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題明確如下： 一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題 (一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 (二)購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 (三)出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 (四)[部分廢止]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
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