摘要：土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算定義、扣除、政策（匯總）如下。 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部成本來(lái)說(shuō)，土地增值稅是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目收益較大的稅種之一，如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費(fèi)保證企業(yè)收益，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重點(diǎn)思考的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算工作中,應(yīng)該搞清楚扣除項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定,把握清算政策的界定標(biāo)準(zhǔn),本期華稅文章將對(duì)此進(jìn)行梳理。 一、清算單位 《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅的清算單位包括以下兩個(gè)方面： 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 由于土地增值稅是地方稅，各省、自治區(qū)及直轄市根據(jù)自身房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)，發(fā)布了適用于本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的清算政策。例如，《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。對(duì)同一宗地塊上的多個(gè)批準(zhǔn)項(xiàng)目，納稅人進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)的，可將該宗土地上的多個(gè)項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅有關(guān)政策的公告》（蘇地稅規(guī)[2016]7號(hào)）第一條將“‘關(guān)于土地增值稅清算單位’中‘對(duì)同一宗地塊上的多個(gè)批準(zhǔn)項(xiàng)目，納稅人進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)的，可將該宗土地上的多個(gè)項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案’”的內(nèi)容廢止。根據(jù)上述兩個(gè)文件，房地產(chǎn)企業(yè)自行分期項(xiàng)目可以確定為清算單位。 《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問(wèn)題的通知》（京地稅地[2007]325號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。 北京市土地增值稅征管實(shí)務(wù)中，在商品房取得預(yù)售款項(xiàng)前，以發(fā)改委的項(xiàng)目審批到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行備案，核定預(yù)征率按項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅。在項(xiàng)目銷售比例達(dá)到85%以上時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)向企業(yè)下達(dá)清算通知書(shū)，按照整體項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，不要求分期清算。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況測(cè)算分期清算的應(yīng)納稅額，若稅負(fù)低于整體項(xiàng)目的清算稅負(fù)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供分期開(kāi)發(fā)的資料，申請(qǐng)分期清算土地增值稅。 二、利息扣除 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于很多企業(yè)自有資金不足，經(jīng)常會(huì)選擇各種方式獲取資金，以保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行，主要包括銀行貸款、民間借貸等方式，通過(guò)這些方式獲取的資金，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算時(shí)，已發(fā)生的利息支出可選擇按比例扣除或是據(jù)實(shí)扣除。 根據(jù)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第三條的規(guī)定， �。ㄒ唬┴�(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 �。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 �。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。 根據(jù)此規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)從非金融機(jī)構(gòu)獲得的借款，由于其支付的利息無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)證明，盡管企業(yè)可以取得資金提供者所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的發(fā)票，但也不能據(jù)實(shí)扣除。 同時(shí)，220號(hào)文中規(guī)定的“同類同期貸款利率”指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率，既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。 需要注意的是，對(duì)統(tǒng)借統(tǒng)還發(fā)生的利息支出能否據(jù)實(shí)扣除，現(xiàn)行政策規(guī)定并不明確。2013年5月，國(guó)家稅務(wù)總局官網(wǎng)對(duì)納稅人咨詢的該問(wèn)題，答復(fù)可以據(jù)實(shí)扣除。部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此也作了明確，比如《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答〉的通知》（青地稅函[2009]47號(hào)）規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，且收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，據(jù)實(shí)扣除。 另外，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，銀行罰息屬于納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的違約金，不屬于行政罰款，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。但土地增值稅稅前扣除的處理與之截然不同。根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第八條第二款的規(guī)定，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 三、稅費(fèi)扣除 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第五款規(guī)定：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。營(yíng)業(yè)稅金及附加強(qiáng)調(diào)的是繳納。 �。ㄒ唬┏鞘芯S護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的扣除 《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。根據(jù)該規(guī)定，若房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值稅實(shí)際稅負(fù)率超過(guò)預(yù)征率，那么該項(xiàng)目實(shí)際負(fù)擔(dān)的附加稅費(fèi)相應(yīng)也會(huì)超過(guò)預(yù)繳增值稅時(shí)繳納的附加稅費(fèi)。在此情況下，據(jù)實(shí)扣除對(duì)企業(yè)較為有利。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)增值稅按項(xiàng)目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)。反之，若房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅實(shí)際稅負(fù)率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的附加稅費(fèi)扣除對(duì)企業(yè)更有利。 �。ǘ┯』ǘ惖目鄢� 《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。因此，在轉(zhuǎn)讓新建房時(shí)，印花稅不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除。 《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算須提供合法有效憑證進(jìn)行稅前扣除。《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了放寬，第二十一條規(guī)定，在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。該條款提出了根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)進(jìn)行扣除的原則。實(shí)踐中，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)參考合同內(nèi)容允許部分沒(méi)有發(fā)票的成本進(jìn)行稅前扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面了解不同層級(jí)的稅收政策，通過(guò)選擇、適用最優(yōu)的扣除方法，降低土地增值稅稅負(fù)。
以上是【會(huì)計(jì)家園小編整理：土地增值稅清算,土地增值稅,土地增值稅扣除】，想了解更多相關(guān)內(nèi)容，請(qǐng)?jiān)L政策法規(guī)欄目>>
會(huì)計(jì)家園一站式創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，提供全面、專業(yè)、高效的企業(yè)服務(wù)。包括：代理記賬、注冊(cè)地址出租、代辦公司注
冊(cè)、會(huì)計(jì)記賬、社保代理、會(huì)計(jì)代理、用友代理、出具審計(jì)報(bào)告、公司注銷、辦理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)籌劃服務(wù)等。
咨詢“會(huì)計(jì)家園”客服，即可辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，客服電話 13522780767（劉經(jīng)理） |
微信咨詢
電話咨詢
QQ咨詢
