摘要：個(gè)人出租住房的稅收問(wèn)題是什么？個(gè)人出租住房的稅收優(yōu)惠有哪些？個(gè)人出租住房如何繳稅？個(gè)人出租住房，要繳哪些稅費(fèi)？個(gè)人出租住房的稅收優(yōu)惠政策、要交哪些稅費(fèi)？ 金九銀十，當(dāng)前正是住房租賃市場(chǎng)的交易旺季。國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局12366納稅服務(wù)熱線(xiàn)數(shù)據(jù)顯示，近期納稅人十分關(guān)注個(gè)人出租住房的涉稅問(wèn)題。咨詢(xún)主要集中在個(gè)人出租住房需要繳納哪些稅費(fèi)、能否代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票等方面。 一、個(gè)人出租住房，要繳哪些稅費(fèi) 整體來(lái)講，個(gè)人出租住房涉及增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“附加稅費(fèi)”)，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，印花稅以及個(gè)人所得稅。其中，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“24號(hào)文件”)規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅;對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 個(gè)人出租住房涉及的其他6種稅費(fèi)，需要分情況具體討論。 增值稅方面。一般情況下，個(gè)人出租住房，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件2規(guī)定，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算、繳納增值稅。實(shí)務(wù)中，房東如果采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第5號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“5號(hào)公告”)第四條規(guī)定，取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)�，分�(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)15萬(wàn)元的，免征增值稅。 附加稅費(fèi)方面。由于個(gè)人出租住房不涉及消費(fèi)稅，附加稅費(fèi)以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。增值稅免征的，附加稅費(fèi)也免于征收。 對(duì)于需要繳納增值稅的情況，根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十九條、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā))第3條、《增值稅一般納稅人登記管理辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局令第43號(hào))第四條等規(guī)定，自然人(即其他個(gè)人)可以適用《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕13號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“13號(hào)文件”)規(guī)定的增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征優(yōu)惠政策，各省(自治區(qū)、直轄市)人民政府制發(fā)的落實(shí)文件中作出特殊規(guī)定的除外。13號(hào)文件指出，2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征附加稅費(fèi)。筆者提醒，納稅人需要根據(jù)所在省(區(qū)、市)具體規(guī)定，明確附加稅費(fèi)具體的減免優(yōu)惠。 此外，教育費(fèi)附加、地方教育附加方面，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》(財(cái)稅〔2016〕12號(hào))規(guī)定，如果月租金不超過(guò)10萬(wàn)元，予以免征。(政策繼有效，上述繳納義務(wù)人包括增值稅一般納稅人、增值稅小規(guī)模納稅人、自然人（包括按次納稅的自然人）、繳納消費(fèi)稅的納稅人。") 房產(chǎn)稅方面。根據(jù)24號(hào)文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。同時(shí)，根據(jù)13號(hào)文件規(guī)定，在2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅。以湖南省為例，納稅人可以減按50%繳納房產(chǎn)稅，那么納稅人房產(chǎn)稅的實(shí)際稅負(fù)為2%。 需要說(shuō)明的是，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“43號(hào)文件”)規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。 個(gè)人所得稅方面。24號(hào)文件第二條明確，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。同樣需要說(shuō)明的是，根據(jù)43號(hào)文件規(guī)定，個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2009〕639號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“639號(hào)文件”)規(guī)定，個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。 在計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得時(shí)，納稅人可依次扣減財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃所得費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)為，每次收入不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元;4000元以上的，減除20%的費(fèi)用。 根據(jù)咨詢(xún)熱點(diǎn)，筆者提示，修繕費(fèi)用每月最高可扣除800元，不足800元的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過(guò)800元一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。 二、 實(shí)際案例：出租住房如何繳稅 舉例說(shuō)明，2021年2月底，A先生將一套位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)的住房出租給C女士，租期半年(2021年3月1日～2021年8月31日)，合同約定采取租金一次性付清的方式，共計(jì)收取租金9000元。因房屋門(mén)窗損壞，3月，A先生支付了300元修繕費(fèi)用，支付憑證齊全。那么，對(duì)于該筆租金收入，A先生應(yīng)如何繳納稅款?已知湖南省按照50%幅度減征房產(chǎn)稅、附加稅費(fèi)等。 該案例中，A先生收取半年租金共計(jì)9000元，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖霝?span>1500元，未超過(guò)15萬(wàn)元，根據(jù)5號(hào)公告規(guī)定，可免繳增值稅，進(jìn)而免繳附加稅費(fèi)。同時(shí)，根據(jù)24號(hào)文件規(guī)定，A先生還可享受免繳印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠。因此，A先生出租住房，只要繳納房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。 房產(chǎn)稅方面，因A先生免繳增值稅，在確定房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅稅額，即每月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：9000÷6×4%×50%=30(元)。 個(gè)人所得稅方面，免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入也不扣減增值稅額。 由于一次性收取房租，A先生應(yīng)于收取房租的次月一次性申報(bào)繳納個(gè)人所得稅：(9000-180-300)×(1-20%)×10%=681.6(元)。 三、能否代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票 湖南12366熱線(xiàn)咨詢(xún)數(shù)據(jù)顯示，一些納稅人關(guān)心能否代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。該問(wèn)題主要集中在承租方為增值稅一般納稅人，承租方需要取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票用于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的情形。 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開(kāi)增值稅發(fā)票的通知》(稅總函〔2016〕145號(hào))規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)方或承租方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)代開(kāi)發(fā)票僅需填報(bào)3份《代開(kāi)增值稅發(fā)票繳納稅款申報(bào)單》，同時(shí)提交載有租金等內(nèi)容的房屋租賃合同、納稅人身份證原件查驗(yàn)(信息核實(shí)無(wú)誤后合同及證件資料及時(shí)退還)，即可辦理個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)租賃發(fā)票代開(kāi)業(yè)務(wù)。 來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 作者：國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局納稅服務(wù)和宣傳中心 
圖片來(lái)源：眾可信財(cái)稅
2019年1月的解析——
個(gè)人出租住房的稅收問(wèn)題 個(gè)人出租住房屬于應(yīng)稅行為，需要按照規(guī)定納稅。這本來(lái)是一個(gè)比較普通的事，也是多數(shù)人知曉的。但鑒于實(shí)務(wù)的情況，通常對(duì)于個(gè)人出租給單位和索取發(fā)票的承租人的，個(gè)人到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票時(shí)，需要按照規(guī)定繳清相關(guān)稅收；對(duì)于不索取發(fā)票的，普遍沒(méi)有主動(dòng)申報(bào)納稅，稅局也是面對(duì)現(xiàn)實(shí)，居于之前沒(méi)有足夠的出租信息及涉及面太廣等因素，也是難以管理起來(lái)，當(dāng)然其中也有穩(wěn)定，不惹事的考量。如今，對(duì)于出租方信息，相關(guān)部門(mén)起始掌握得比較多，比如公安部門(mén)就對(duì)出租房管得比較仔細(xì)，這自然與他們的治安管理相關(guān)。凡是出租房管理得好的地方，一般相對(duì)治安不會(huì)太差。因此，出租房信息不是真空，而是早已具有，只是需要部門(mén)之間的配合而已。同為執(zhí)法機(jī)關(guān)，一般合作并不是很難。 近期對(duì)出租住房的熱議，主要是因個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)扣除引起。劈開(kāi)扣除對(duì)個(gè)稅本身的影響程度不說(shuō)，看看出租方的基本稅收情況。 一、咋看個(gè)稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除 新的個(gè)稅工薪族綜合所得，按照扣除三險(xiǎn)一金、基本扣除費(fèi)用（年60000元）、專(zhuān)項(xiàng)扣除、專(zhuān)項(xiàng)附加扣除和其他法定扣除之后的余額，之后計(jì)算繳納個(gè)稅。住房租金屬于專(zhuān)項(xiàng)附加扣除范圍。如何看附加扣除？通俗理解，可以這樣，基本扣除等其他的法定扣除是主體，相當(dāng)于西瓜，已經(jīng)人人可以平等享受，然后為了顯示一下個(gè)性差異，就搞了個(gè)附加項(xiàng)目。想不到的是，就這樣一個(gè)本以為是額外的附加項(xiàng)目，翩翩稱(chēng)為議論的熱點(diǎn)。 二、住房租金支出在個(gè)人所得稅稅前扣除的基本規(guī)定 納稅人在本人任職受雇的直轄市、計(jì)劃單列市、副省級(jí)城市、地級(jí)市（地區(qū)、州、盟）全部行政區(qū)域范圍內(nèi)（無(wú)任職受雇單位的，為綜合所得匯算清繳地的稅務(wù)機(jī)關(guān)所在城市）自己和配偶都沒(méi)有自有住房，實(shí)際自己簽訂租賃住房合同承租住房，而發(fā)生租金支出，可以按照規(guī)定進(jìn)行每月1500元、1100元或者800元的三檔標(biāo)準(zhǔn)之一，在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)給予扣除后計(jì)稅。 由于個(gè)稅扣除中需要保持租房合同備查，于是出現(xiàn)了個(gè)人出租房不愿意配合提供信息的情況，在一些人的推波助瀾下，也是成為一時(shí)熱議。 那么，個(gè)人出租方到底需要教多少稅？ 三、個(gè)人出租房屋涉及的稅收 1.增值稅 �。�1）基本征稅規(guī)定 個(gè)人出租住房，屬于有優(yōu)惠政策的，增值稅按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅款＝含稅租金收入÷(1＋5%)×1.5% 自然人出租住房外的不動(dòng)產(chǎn)，增值稅按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅款＝含稅租金收入÷(1＋5%)×5% �。�2）免稅規(guī)定 日前發(fā)布的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)）明確，《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱(chēng)的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)�，分�(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。 簡(jiǎn)單說(shuō)，就是個(gè)人無(wú)論出租住房，還是其他不動(dòng)產(chǎn)，月租金收入未超過(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。對(duì)于一年一收或者合法的任何一段時(shí)間一次性收取的，均可以折算成每個(gè)月的租金收入，然后看是否超過(guò)10萬(wàn)元。 因此，雖然增值稅政策中有對(duì)出租房允許存在一定免租期，可以按照規(guī)定不征增值稅，但是對(duì)于折算成月平均值在臨界點(diǎn)附近的，需要綜合考慮出租合同的租金與租期及免租期的協(xié)定，能夠分?jǐn)偤罂梢悦舛惖�，一般是劃算的�?/span> 舉個(gè)例子：個(gè)人將別墅出租，年租金100萬(wàn)元，采用兩種方式出租，結(jié)果增值稅就完全不同。第一種方式，約定3個(gè)月處于整修等，屬于免租期，后9個(gè)月租金100萬(wàn)元。這樣，前3個(gè)月不征增值稅，但后9個(gè)月沒(méi)有平均超過(guò)10萬(wàn)元，就需要繳納增值稅。第二種方式，約定沒(méi)有免租期，12個(gè)月租金100萬(wàn)元，則分?jǐn)偤竺總�(gè)月不到10萬(wàn)元，就可以全年免稅。 對(duì)于多數(shù)不是大量投資不動(dòng)產(chǎn)、職業(yè)出租住房的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的每個(gè)月銷(xiāo)售額10萬(wàn)元以下的免征增值稅的政策基本是夠用了。 但是，需要注意，對(duì)于承租人索取增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，雖然沒(méi)有超過(guò)月租金收入10萬(wàn)元，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票時(shí)也需要繳納增值稅。 2.房產(chǎn)稅 對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按租金收入的4%稅率征收房產(chǎn)稅。 個(gè)人出租不屬于住房的房屋，并不是用于居住的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。 對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。 3.城鎮(zhèn)土地使用稅 對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 4.印花稅 對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對(duì)于住房之外的租賃合同需要繳稅。 5.個(gè)人所得稅 �。�1）適用稅率：個(gè)人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。但，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅（依據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)，財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2018年第177號(hào)發(fā)布其有效）。 （2）稅前扣除：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]639號(hào)）明確，有關(guān)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為：（一）財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)；（二）向出租方支付的租金；（三）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用；（四）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于前三項(xiàng)需要有效票據(jù)支撐。 （3）扣除標(biāo)準(zhǔn)：財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。 在實(shí)務(wù)中，一般采用按照帶征率的辦法征收的比較多，各地的具體帶征率也是有所區(qū)別，應(yīng)以當(dāng)?shù)貫闇?zhǔn)。對(duì)于月租金收入800元以下的，帶征率一般為0。 6.城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 城建稅是隨同增值稅征收。財(cái)稅[2016]12號(hào)規(guī)定，繳納教育費(fèi)附加、地方教育附加的單位和個(gè)人月銷(xiāo)售額10萬(wàn)元以下（季度30萬(wàn)元以下）的免征教育費(fèi)附加、地方教育附加。 近日，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深入貫徹落實(shí)減稅降費(fèi)政策措施的通知》（稅總發(fā)〔2019〕13號(hào)）指出，各省稅務(wù)機(jī)關(guān)要配合財(cái)政部門(mén)積極研究對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人在50%幅度內(nèi)減征相關(guān)地方稅種和附加的政策方案，主動(dòng)向省級(jí)人民政府請(qǐng)示匯報(bào)，按要求及時(shí)制發(fā)操作文件并抓好后續(xù)落實(shí)，相關(guān)情況要及時(shí)向稅務(wù)總局報(bào)告。主要涉及資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，各地在落實(shí)中。 綜上，對(duì)于出租住房月租金少于10萬(wàn)元的，主要是房產(chǎn)稅4％和個(gè)稅。個(gè)稅各地略有差異。
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